过去鼓楼给人感觉很注重教育，也很舍得在教育方面投资，可以说学区信仰是鼓楼人的一大标签。这一点从二手房成交记录可以佐证，过去鼓楼的二手房月度成交曾经长期霸占五区之首，绝大部分是学区房成交。
如果不是楼市周期，我们可能很难看到新盘一入市就划定学区，而恰好鼓楼有一个学区新盘中寰悦府入市，卖点是划片怡山小和杨桥中。那么这一次鼓楼会为学区房信仰买单吗？
1、新品学区房
买学区房的最大难点，其实不是升学率，而是学区房蕴含的溢价水平，是最难衡量的，通俗地说不知道什么价格合适。二手学区房由于成交记录多，可参考例子也多，所以买房人心里会更清楚一些。新品学区房通常溢价是最高的，毕竟开发商都指望它赚一把，一开始都是往最优方案定价，如果是牛市，那么买房人一股脑冲就好，但是现在这种行情，绝大部分人估计是要各种思考，算一下涨，才能有结果。
中寰悦府这次入市186套，预售证均价约为49551元/㎡（精装），折后均价约4.4万/㎡：129-140㎡价格4.2-4.3万元/㎡，167㎡价格4.5万元/㎡，依然是越大越贵。至于去化率，也没看到开发商宣传，买房人估计也猜到几分。
2、到底卖了多少
现在关于开盘去化率都是守口如瓶，因为这个开盘去化率，直接说明区域预期与当期性价比。这是买房人为数不多的一个技术性判断区域价值的参考。正是因为这个数据重要，所以现在开发商也很重视，把开盘称之为落位，这个落位时间也被拉长。如果是2018-2021年这种鼓楼加学区，很可能是爆款了，只是现在不同往日，买房人对于学区房和地段价格，都日渐理性了。还有就是一些房价虚高现象也被挤破了。
对于一个学区房新盘，开盘爆发力的情况，其实直接暴露资金对西二环当期的性价比预期。要知道鼓楼是很注重学区房，至于之后卖得好不好和快不快，都不重要，都说明开盘是没性价比，这是我们判断一个楼盘性价比基础。以前开盘被抢的神盘，因为有价格买了就赚到，开盘就能清，至少是能说明在目前价格是有性价比的，区域入市的新盘预期，片内的购买力是能接受的。
回到这个楼盘，在当下行情，鼓楼加学区房卖点是最突出，但是无形中也提高溢价，这个溢价也是最难以衡量，但是开盘情况大概说明一切，在周期之下，谁都无法幸免。
3、后市分析
目前项目周边竞争很激烈，形成三足鼎立局面，除了中寰悦府，还有建总梧桐序和福厝凤鸣天玺项目。
中寰悦府有地段和学区双溢价，目前价格已经明了，而建总梧桐序只有区位优势，据说是精装修，福厝凤鸣天玺品牌力要稍逊一筹，据说要做毛坯，反映在房价方面，预测从高到低排列是中寰悦府、建总梧桐序和福厝凤鸣天玺，这三者面对不同客群。对区域客群来说，如果不是对学区房感兴趣，可以选其他两家，至于对学区房敏感，得掂量一下口袋，预算够就上。
关于后市，在西二环这类区域，由于不是绝对城市核心区，特别是坐拥学区和地段之后，这种高价盘基本都没有太大价值增长，本身已经是一种消费品，这个地方相当于是一个有明显天花板的区域，开盘就太贵了，所以另外两个的建总梧桐序和福厝凤鸣天玺的入市价格，可能会让人期待一下，没有学区溢价，产品力方面价值可能更容易衡量。
但是从市场方面，由于在2023年上海西两大项目已经消化不少客群，西二环客群基础估计并不牢固，以上三盘也有大几百套，起步价格在500万以上，中位值估计要600万，肯定是一场拉锯战。
区域内二手房已经开始松动，主要是以融信澜郡为代表次新房：
如果不是这一轮周期，买房人很难遇到西二环有三盘竞争局面，西二环这一带以前叫西区板块，但是2016年后由于长时间断供，基本被人遗忘。
给买房人建议就是等三个盘都上市在对比看看，不着急。
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